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黄石市人民政府关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知
作者:管理中心  来源: 发布日期:2005-4-24 点击次数:1829




市人民政府

关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知


黄政发〔2002〕4号



大冶市、阳新县、各区人民政府,各厂矿企业、院校,市政府各部门:

    为进一步深化国有土地使用制度改革,切实加强国有土地资产管理,整顿和规范土地市场,防止国有土地资产流失,合理配置土地资源,促进存量土地合理流转,更好地为经济发展和城市建设服务,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)和《省人民政府关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》(鄂政发[2001]80号)精神,结合我市实际,现将有关问题通知如下:

    一、深刻认识国有土地资产管理的重大意义,全面加强国有土地资产管理工作

土地使用制度改革的不断深化,有效地促进了土地资源的优化配置和合理利用,为我市经济建设和可持续发展做出了积极 的贡献。但国有土地资源通过市场配置的比例不高,透明度低,划拨土地非法入市,隐形交易屡有发生,造成国有土地资产的流失。国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和省政府《关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》,对加强当前国有土地资产的管理,切实解决存在的问题作出了明确规定,提出了具体要求。各级政府、各部门都要认真学习,充分认识加强土地资产管理的重要性、紧迫性和艰巨性,狠抓落实,完善各项制度,切实加强国有土地资产管理,充分发挥市场配置土地资源的基础性作用,充分体现土地资产价值,提高土地资产利用效率,杜绝国有土地资产的流失,促进全市社会经济和城市建设快速健康发展。

    二、严格控制存量建设用地供应总量,坚持建设用地集中管理,统一供应

    (一)建设用地实行计划管理。建设项目需要使用存量土地的,由用地单位在上年度提出用地申请,经市、县(市)土地行政主管部门审核,符合国家产业发展方向的方可列入本年度用地计划。

    (二)市、县(市)土地行政主管部门会同计划、规划等部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况,编制存量土地年度供应计划,与新增建设用地计划一并报经市、县(市)政府批准后,向社会公告,按照供需平衡的原则,定期向市场供地。每年存量土地供应量不得超过计划供地总量,各类建设项目优先安排使用存量土地,切实保护耕地。没有取得年度用地计划的建设项目,在本年度内不予供地。未列入本年度用地计划的国家、省、市重点工程项目,经市、县(市)人民政府批准后,可先予供地。

    (三)市、县(市)辖区及工业园、科技园、开发区等内设的土地管理机构,由市、县(市)土地行政主管部门派出,各类园区用地必须纳入市、县(市)土地行政主管部门统一管理、统一供应,按照法定审批权限审批,不得各自擅自供地。

    (四)积极推进城市土地资产经营,建立和完善土地收购储备制度。市、县(市)人民政府要依法建立土地资产经营机构,代表政府经营国有土地资产。建立完善土地收购、储备、开发、供应制度,对收购土地、未利用土地以及土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内经批准许可农地转用并依法征用的土地,进行整理、开发、储备,按计划进行建设用地供应,形成政府统一收购、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理的土地收购储备体系,增强政府对土地市场的宏观调控能力。

    三、严格实行土地有偿使用制度,大力推行土地使用权招标、拍卖

    (一)大力推行国有土地使用权招标、拍卖出让。凡用于商业、服务业、旅游业、金融业、房地产业等经营性用地,以及土地供应计划公布后,同一块土地有两个以上意向用地者的其他建设用地,都必须依法采取公开招标、拍卖方式出让土地使用权。严格限制协议用地范围,对确实不符合招标、拍卖条件的,方可采用协议方式。协议出让土地应在地价评估基础上,集体确定协议价格,协议结果向社会公开。出让土地使用权用于房地产开发的,由市、县(市)土地行政主管部门会同计划、规划、财政、房产等有关部门共同拟定年度出让土地使用权总面积方案,由市、县(市)人民政府报省人民政府批准后,由市、县(市)土地行政主管部门根据土地市场需求分步组织实施。要建立健全土地使用权招标、拍卖及中介机构资质和主持人资格认证制度,规范土地使用权招标、拍卖行为,确保土地使用权招标、拍卖的公开、公平、公正和规范有序进行。未按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定报经县以上人民政府批准的,任何单位不得擅自招标、拍卖国有土地使用权。要加强国有土地使用权出让合同管理,统一适用主管部门制定的标准合同文本。建立土地部门、规划部门联合办公制度,对招标、拍卖的土地,由城市规划部门划定规划用地范围,确定有关规划控制指标及用途,土地行政主管部门核实土地权属、面积、界址。

    (二)对原划拨的国有土地,除《土地管理法》和《划拨用地目录》(国土资源部2001年第9号令)规定可以划拨用地外,应当采取出让、租赁、作价出资或入股等方式实行有偿使用。对原划拨土地因发生转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的,应依法实行出让、租赁等有偿使用。

    (三)对出让土地改变用途、容积率的,必须依法报经市、县(市)人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门批准,并按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

    (四)对原划拨土地用于开发房地产项目,在城市规划区范围内,由政府收回土地使用权,以招标、拍卖方式出让,所得收益部分合理补偿原土地使用者;在城市规划区范围外不实行招标、拍卖的,按标定地价的100%补交土地出让金。

    (五)严格依法管理集体土地交易行为。经依法审批的集体非农建设用地确需转让的,经集体经济组织同意后将该土地征用转为国有,然后按规定办理土地有偿使用手续;确需出租的,并经县级以上人民政府批准在租期内可以暂不转为国有的,可由承租方按土地年租金标准的一定比例,向国家缴纳土地有偿使用费。出租方收取的租金中已包含土地有偿使用费的,由出租方向国家缴纳土地有偿使用费。租期满后仍需出租的,应将该土地征为国有。对擅自入市交易用于非农业建设的集体土地,必须依法补办有关用地手续。对城镇规划区内的集体土地,要按照土地利用总体规划要求和城镇建设的需要,严格管理,实行用途管制。

    (六)加强国有土地收益的征收和管理。严格执行土地使用权出让价格标准,任何单位和个人不得任意减免和挤占挪用土地出让金、租金,不得欠收、漏收、缓收土地收益。各级财政部门是土地出让金、土地租金等土地收益的主管机关,土地行政主管部门负责土地收益的征收。土地出让收益纳入财政预算管理,专款专用,其中50%用于城市基础设施建设,50%用于土地收购储备开发。对低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究法律责任。土地行政主管部门的土地出让、租赁所需业务费,由同级财政部门按上缴财政土地收益价款的4%核拨。

    四、建立建全有形土地市场,严格实行土地公开交易制度

    (一)建立有形土地市场是土地使用权交易由分散、隐蔽、无序状况向集中、公开、公平、公正有序进行的根本转变,是杜绝土地批租腐败的重要手段。市、县(市)土地行政主管部门要设立土地交易场所。国有土地使用权出让、转让、出租、置换等交易行为必须依法在具备土地交易资质的场所公开进行,严禁用地单位和个人将划拨的国有土地使用权私自转让、出租、抵押或以土地联建(入股)分成等形式非法转让。市、县(市)土地行政主管部门根据每年的供地计划和土地市场供需状况,定期向社会公布近期拟供地的项目名称、用地面积、规划用途、供地时间及相关政策等基本情况,适时将土地使用权推向市场。

    (二)划拨土地使用权转让时应按规定办理土地使用权出让等有偿使用手续,交纳土地出让金。出让和承租国有土地使用权首次转让,必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权抵押,有地上建筑物、其他附着物的应到土地、房产管理部门办理抵押登记;无地上建筑物、其他附着物的依法到土地行政主管部门办理抵押登记。涉及国有土地使用权转让、出租、抵押的,双方必须签订土地使用权转让出租抵押合同,采用主管部门制定的标准合同文本。国有土地使用权转让,交易双方必须如实申报成交价格,土地行政主管部门根据基准地价、标定地价对申报价格进行核定登记。申报土地转让价格比标定地价低20%(含20%)以上的,市、县(市)人民政府有权优先购买。 

    (三)经济适用住房建设必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严格控制占用耕地,严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。政府有关职能部门要加强对经济适用住房建设的跟踪管理,检查建设标准、销售对象和销售价格是否符合要求。对没有按规定投资建设、销售的,取消其经济适用住房建设项目资格,重新办理计划、规划、用地手续,并按规定征收土地出让金等有关费税。

    五、建立完善地价体系,切实加强地价管理

    市、县(市)人民政府要根据土地市场价格变化情况,对基准地价适时进行调整。经批准后的城镇基准地价要作为制定地价管理政策、调整新增建设用地土地有偿使用费标准、评估宗地价、引导土地利用和使用权流转、制定协议出让土地使用权最低标准的依据。根据基准地价确定标定地价,制定协议出让土地最低价标准,把标定地价作为确定租金额和抵押金额、核定单位占有的国有土地资产量、行使土地优先购买权的依据。要有计划、有步骤的开展农用地分等定级与估价工作。市、县(市)土地行政主管部门负责全市城镇土地分等和城镇基准地价更新、平衡的组织、实施、验收等工作。市、县(市)人民政府要对经过审批的基准地价、标定地价和协议出让最低价标准,及时以公布并组织实施。要在辖区范围内建立地价动态监测信息系统,对城市地价水平动态变化情况进行监测,为地方政府全面掌握地价信息提供可靠依据;以招标、拍卖形式出让土地使用权的,必须评估确定底价;以协议方式出让土地使用权的必须以评估地价为依据。出让地价的评估必须由具有土地估价资质的评估机构承担。改革现行土地估价确认模式,取消确认审批,建立土地估价报告备案制度。

    六、积极支持国有企业改革,加强改制企业土地资产管理

    (一)国有企业改革要按照国家、省、市有关规定,对改制企业的土地资产依法进行产权界定、土地资产评估、土地资产处置及产权变更,大力盘活企业存量土地资产,切实防止国有土地资产流失,保护企业合法权益。要灵活应用有关政策,积极支持国有企业改革。

    (二)国有企业改革中处置划拨土地使用权时,在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域,国有企业可继续以划拨方式使用土地;对于自然垄断的行业、提供重要公共产品的服务性行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业的改革和发展的需要,主要采用授权经营和国家作价出资、入股方式处置土地;对于一般竞争性行业,应坚持以出让、租赁等方式处置土地。非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时,可将企业原划拨土地评估作价后转为国有股,可逐步通过股权转让,将国有土地资产变现,也可以分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地,参与企业整体拍卖和兼并,剩余土地实行招标、拍卖变现,购买方或兼并方可优先受让和承租。对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可继续以划拨方式使用,也可以国家作价出资、作价入股、授权经营等方式处置国有划拨土地。企业改革中,以国家作价出资、作价入股、授权经营等方式处置国有划拨土地使用权的,土地管理部门应按规定办理有关手续,不收取土地管理费、土地出让金及业务费。国有企业和集体企业兼并国有企业涉及的土地,不属于划拨供地范围的,经土地行政主管部门批准,也可以在一定年限内维持划拨使用,但最长不超过5年。债转股的国有企业在处置划拨土地使用权补办出让手续过程中,交纳出让金的标准可以降低为地价的30%。在企业改制中,经批准依法处置划拨土地使用权所形成的国家股或国家资本金,可委托土地资产经营公司进行经营管理。

    (三)改制企业改组改制时,以出让方式取得土地使用权,但未按规定交足土地出让金而需转让土地的,应按规定标准补交出让金的差额部分。改制企业实现抵押权的土地使用权转让、清偿债务的土地使用权转让、拟盘活土地的土地使用权转让,必须按前款规定补交土地出让金的差额部分,并应在具有资质的土地交易市场公开交易。企业改制时未处置的划拨土地,改制后企业不拥有该地块土地使用权,土地资产由市、县(市)土地行政主管部门统一管理,纳入土地储备。企业如需使用,应依法办理有偿使用手续。

    (四)国有企业破产时,经市、县(市)人民政府批准以原划拨土地安置职工的,依法应由市、县(市)土地行政主管部门组织出让,土地出让收益全部纳入市、县(市)人民政府设立的破产企业职工安置资金财政专户,用于国有破产企业职工安置。

    七、规范土地审批行政行为,严禁国有土地资产流失

    (一)各级土地行政主管部门不得兴办房地产开发公司等企业,土地估价、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。严格执行窗口式办文制度,办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开,增加工作透明度,坚持规范管理,政务公开。

    (二)按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求,建立健全集体决策制度,对涉及农用地转用、土地征用、供地审批、土地资产处置、供地价格确定等重大事项,一律经过内部会审,实行集体决策。涉及需上报国土资源厅、部审批的项目及涉及市、县(市)重点建设项目用地需要解决的主要问题,须报经市、县(市)人民政府批准。对土地审批和土地资产处置行政行为,实行过错追究制度,对越权批地、违法处置土地资产的,依法追究其主要负责人和经办人的行政和法律责任。

    (三)市、县(市)土地行政主管部门应根据国家、省有关政策规定,制定具体操作办法,进一步完善各项制度,规范土地市场,加强土地资产管理。


二OO二年三月十二日

发布日期: 2002-03-27

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